Frequently Asked Questions

للتحقق من تسجيل العقار بشكل نظامي:

الخطوة 1: اذهب إلى مديرية المصالح العقارية (السجل العقاري) في المنطقة التي يقع فيها العقار.

الخطوة 2: اطلب قيد عقاري حديث (بيان ملكية). هذا القيد يُظهر:

اسم المالك أو المالكين.

نوع العقار.

المساحة.

رقم العقار والمنطقة العقارية.

أي إشارات قانونية (حجز، رهن، منع تصرف…).

الخطوة 3: قارن هذا البيان مع العقد المقدم من البائع للتأكد من التطابق.

نصيحة: لا تكتفِ بصورة عن القيد، اطلب نسخة أصلية ومختومة، وحدّث القيد بنفسك من السجل العقاري.

لفرق بين “عقد بيع مبدئي” و”الطابو الأخضر” في سوريا يتعلق بالصفة القانونية للعقار وإثبات الملكية:

عقد البيع المبدئي هو اتفاق بين البائع والمشتري يتم غالباً بتنظيمه لدى كاتب بالعدل أو عبر عقد يدوي، ويُستخدم كبداية لإتمام البيع، لكنه لا يُسجل في السجل العقاري، وبالتالي لا ينقل الملكية القانونية للمشتري. يعتبر بمثابة تعهد بالبيع فقط، ويُعرض صاحبه لمخاطر مثل النزاعات أو بيع العقار لأكثر من شخص.

أما الطابو الأخضر (سند التمليك)، فهو الوثيقة الرسمية الصادرة عن مديرية السجل العقاري، ويُثبت ملكية العقار بشكل نهائي وقانوني لصاحبه. يمكن لحامله بيع العقار أو رهنه أو التصرف به بحرية، وهو أقوى وثيقة قانونية لإثبات الملكية.

باختصار:

عقد البيع المبدئي = تعهد غير مسجل، محفوف بالمخاطر. الطابو الأخضر = إثبات ملكية رسمي مسجل وآمن قانونياً.

ليس إلزامياً قانوناً، لكن من الضروري جداً من الناحية العملية:

لتدقيق العقود والتأكد من عدم وجود ثغرات.

لمراجعة القيد العقاري وتحليل أي إشارات قانونية عليه.

للإشراف على عملية التسجيل وتحويل الملكية.

لضمان عدم التلاعب أو النصب، خاصة في الحالات التي تتضمن ورثة أو عقارات بدون سند رسمي.

النتيجة: نعم، يُنصح بشدة بتوكيل محامٍ عقاري عند أي عملية شراء

للتحقق من سلامة وضع العقار:

طلب بيان مساحي أو مخطط تنظيمي من البلدية المختصة، للتحقق من:

توافق البناء مع الترخيص.

عدم وجود تعدي على الأملاك العامة أو المجاورة.

الاستعلام من البلدية أو نقابة المهندسين إن أمكن عن أي مخالفات مسجلة.

زيارة العقار ميدانياً مع مهندس خبير لفحص:

المساحة الفعلية.

الواجهات والارتدادات.

وجود أي إشغالات غير قانونية.

 العقارات المخالفة قد تُهدم أو تُغرم لاحقاً، حتى إن كانت مباعة!

أفضل المناطق لشراء العقارات في دمشق (الشام) تختلف حسب هدف الشراء والميزانية، فبعض الأحياء تناسب السكن الراقي، وأخرى مناسبة للاستثمار أو للباحثين عن أسعار أقل.

إذا كان الهدف هو السكن الراقي والهدوء، فإن أفضل الأحياء هي:

المزة – الفيلات الغربية: حي راقٍ وهادئ، قريب من السفارات، يضم أبنية حديثة وسكان من الطبقة الراقية.

أبو رمانة: من أرقى أحياء دمشق، يقع في قلب العاصمة وقريب من الوزارات، يتمتع بتنظيم ممتاز.

المالكي: يعتبر من أرقى الأحياء في سوريا، قريب من السفارات والمراكز الدبلوماسية.

المهاجرين: منطقة جبلية هادئة، تتميز بإطلالات جميلة وسكن فخم.

مشروع دمر: منظم، آمن، ويضم مناطق مختلفة تناسب الطبقات المتوسطة والعليا، مع أبنية حديثة وخدمات جيدة.

أما إذا كان الهدف هو الاستثمار أو التأجير، فأنسب المناطق هي:

البرامكة: قريبة من جامعة دمشق والمواصلات، مما يجعلها منطقة نشطة ومناسبة لتأجير الطلاب.

الزاهرة الجديدة: حي سكني شعبي نشط، يحقق عائداً استثمارياً جيداً بسبب الإقبال على السكن فيه.

ركن الدين: منطقة سكنية مزدحمة، تحظى بطلب مستمر على الإيجار، وهي قريبة من قلب العاصمة.

مشروع دمر (الجزيرتان 11 و12): مناطق تشهد حركة عمرانية واستقرار، وقابلة للزيادة في القيمة مستقبلاً.

وللباحثين عن أسعار أرخص أو عقارات في الضواحي، يمكن النظر في:

التضامن ودف الشوك: مناطق منخفضة السعر نسبياً، لكن تتطلب التأكد من الوضع القانوني للعقار قبل الشراء.

جديدة الفضل وضاحية قدسيا: تقع خارج مدينة دمشق لكنها قريبة نسبياً، وأسعارها مناسبة لذوي الدخل المحدود.

عش الورور: منطقة سكنية أسعارها أقل من الأحياء الراقية، مع تنظيم مقبول نوعاً ما.

فضل وقت لشراء عقار في سوريا هو بين أواخر أيلول وشباط، حيث تقل الحركة في السوق وتكون الفرص أكبر للحصول على سعر مناسب وصفقة رابحة.